多地商业地产供过于求专家:需紧控楼盘存量

  近年来,随着商业地产的加快发展,全国商业地产市场已现供给过剩。专家认为,商业地产&ldquo≥;过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议,政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下,有意识地引导企业创新商业地产业态,采用为创业者提供孵化器、“房东变股东”等方式盘活过剩的商业地产存量。
  
  多城商业地产“供过于求”现象值得警惕
  
  记者近日在╩多个城市调查发现,目前,很多城市的传统商业地产市场出现了明显的“供过于求”现象。
  
  在上海宝山万达广场和江桥万达⌒广场,室外步行街大半空置,玻璃门窗上贴着★都是招租的告示,与商场内形成鲜明的对比,部分工作日几乎看不到顾客的身影。
  
  万达集团企业文化中心品牌总监廖奇承认,由于高速扩张、商铺过剩,万达将“积极调整业态”,关闭数家亏损的百货店,并压缩若干经营不善Я的百货楼层。
  
  物业机构莱坊的统计数据显示,全国综合体开发面积存量巨大,2015年底,全国主要城≦市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米,2016年以后更将突破4.3☺☻亿平方米。与此同时,2014年国内主要城市综合体个数达885个,较2013年增长24.47%;2015年主要城市的综合体数量将突破1000个;至2018年,商业综合体的年供应量将达到1200个。
  
  “我◣们发现,目前很多城市已经出现商业综合体过量开发的风险。”莱坊中国区董事综合项目顾问及代理◈服务孙俊安说,即使是商业地产的“金字招牌”—万达广场也出现负债率攀升、业绩下滑等经营困局。〓随着国内经济步入“深度转型”、转为≡“中高λ速”增长,商业地产及写字楼市场☼“过快增长”的态势值得警惕。
  
  三大因素诱导商业地产过剩
  
  传统商业地产为何出现“过快增长”的态势?业内人士认为,其三大诱因在于:地方政绩冲动、对土〣地财政的惯性依赖以及土地升值收益大于商业运营。
  
  一是受地方政府政绩冲动裹挟,商业地产供应量规划无序。
  
  近年∈来,地方政府为引进大的房地产企业,以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改制”等名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“я负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。如河南省安阳(楼盘)市曾一度奉行“零地价招商”政策,导致当地土地资源早早透支。
  
  二是对土地财政的惯性依赖,在住宅库存高企、房价下行压力加大的市场背景下,政府推地冲动转向商办。
  
  据一家机构统计数据显示,2015年一季度上海土地市场共成交经营性用地(剔除动迁安置房)24幅,同比下滑∟129%。其中商办用地15幅Ⅶ,占比超过6成。
  
  一位业内人士认为,由于地方政府过度依赖土地л财政,致使实体经济被边缘化,而由此带来的更糟局面是,一边是政府负债大幅上升,一边却是社会资源利用ō效率大幅下降。如银行信贷资金,就因为∏过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目,导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。
  
  三是官商勾结造概念,囤地坐等升值。
  
  近年来,养老地产、旅游地☏产、生态园、工业园区等概念层出不穷,一些开发商与地方政府联合起来造╜概念,实为囤地做&ldqu↹o;挡箭牌”。
  
  一位开发商告诉记者说,“商业地产的开发不只是一桩大的政绩,商业综合体建成后所带来土地升值、对就业和消费И方面的促进,以及GDP和税收的增长也是很多地方政府乐见其成的。这就助长了开发商跑马圈地的现象,ζ许多开发商可以通过土地升值收益稳赚不赔。”
  
  控制增量、盘活存量
  
  针对目前传统商业地产过剩的局面,专家建议,政府应科学供应土地、准确把握投放土地节奏,使各种商业业态未来达到供需平衡。在遏制政绩冲↖动、高效使用土地资源的基础上,与“大众创业,万θ众创新”相结合,有意识地引导企业去创新商业、办公市场业态,为创业者提供&发展土壤。
  
  第一,明确房地产规划,遏制地方政绩冲动。
  
  协信地产控股有限公司CEO刘爱明认为,我国从中央层面到地方,均▄缺乏房地产行业规划。“建议中央考虑制定房地产行业十年规划。”地方政府应更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度,进一步结合国际及国内经济发展态势、Д产业新动向、人口集聚速度规模等因素,进行商业地产的规划和开发建设,适时控制其速度、节奏。
  
  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成建议,我国需全面清理各地在招商引资中实行的土地优惠政策,包括先征后返、列收列支┛、财政奖励或补贴等变相减免政策,应当一律全部予∩以取消。
  
 ㄨ 第二,π地方政府供地应减量提质。
  
  刘爱明认为,地方政府完全有能力根据每年各种商业地产业态的供应量З和销售量准确。控制土地供应,其应加强对商业地产结构的管理调控。我国宜健全土地督察审计制度,建立健全土地出让收支审计制度╠╡,在地方领导干部经济责任审计时,将土地征收、储备、整理、供应及收β支管理作为审计重点,并作为地♨方领导干部考核、任免、奖惩的重要依据。
  
  第三,⿻改增量市场为盘活存量市场。
  
  业内人士建议,对已被证明为不适合继续发⊙展大型商业地产项目,应研究促进土地的盘活利用。对于一些被实践证明不适宜的商业项目,应通过政府回购收储、土地变性、改变项目用途等方式盘活土地。
  
  部分基层官员认为,&Δldquo;挥霍”土地、囤地现象并非个例,在├全国各地带有普┒遍性,需要对现有♂各种地产业态定期“体检”,挤出土地“泡沫”,并集中整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。
  
  此外,开◁发♦商认为政府应推动创新℅商业形态,盘活现有的商业存量市场。万科集团原先进副总裁毛大庆认为,政府应鼓励多种商业业态创新,有效利用社会№闲置房产,并与“大众创业、万众创新”紧密结合。“政府可г以提供场地作为创业者的孵化器,如把提供场地、甚至提供财政补贴作为一种股权投资形式,然后用这个企业未来的增长来获取回报。”